[南京屋顶花园装修]浅谈住宅区绿化工程成本控制

2016-04-15 浏览605次

 随着社会经济的发展，生活收入的提高，人们对住宅区绿化程度的要求越来越高。本文是南京屋顶花园装修从设计、招标、种植养护等几个环节，对绿化工程地成本控制做了简要的分析，提出了自己的一些观点。 

    一、概况 

    园林绿化工程包括景观工程和绿化工程。其中绿化工程包括：种植前准备工程，种植工程，掘苗及场外运苗工程，客土工程，绿化喷灌工程，后期管理工程（后期管理费包括已竣工验收的绿化工程，对其当年成活所发生的浇水、施肥、防治病虫害、修剪、除草及维护等）。 

    在近几年房地产开发中，人们对接近自然、接近绿色的住宅区环境要求越来越高。这就要求园林绿化工程提高标准，相应的也增加了建筑成本。 

    下面主要对绿化工程成本控制谈一点自己的体会。 

    二、设计方面 

    绿化工程主要从地形、总平面、苗木种类、数量进行设计；出图主要包括：地形整理图、总平面图、乔木、灌木图、地被图、苗木表几部分。 

    （一）地形整理及总平面图控制 

    绿化工程中地形整理是一项大工程，挖填土方平衡是要考虑的问题。配合住宅区整体风格，前期对现场标高范围数据现场实测，掌握第一手资料上传设计，设计师根据标高资料对地形图和总平面图进行优化调整后出图，合理利用现有地形，减少挖填，控制土方倒运成本。施工过程中有不确定因素，现场工程师与设计师及时沟通，设计在施工过程中跟踪处理，达到最优效果。 

    （二）苗木的选用 

    对于绿化苗木对生长环境的要求，设计在地区范围收集常规地区苗木，建立苗木种类目录；在设计中大量选用本地苗木，有效的控制苗木材料成本，减少了养护成本。对品质高的住宅区，在主景区组团，适当选用名贵苗木作为点缀，起到画龙点睛的作用。苗木规格不同，价格差异很大，设计苗木表中合理设定苗木规格、密度，控制成本。 

    （三）限额设计的运用 

    绿化工程设计对美观、层次要求高。绿化工程受住宅区建筑风格、地形、地理位置、苗木选用等影响，指标参考性不强。可采用限额设计，按区制定标准。如样板展示区提高标准，交楼区域按楼盘品质定位确定标准，满足销售和居住要求。 

    三、招投标、定标、合同签订 

    绿化工程的招标主要是通过招标文件编制、清单编制、发布招标公告、投标、过程评审、定标等来择优选择施工单位。 

    （一）招标文件、附件、清单编制 

    招标文件除常规项目外，结合实际，建议采用邀请招标或议标模式；清单编制建议采用成本+酬金模式（综合单价成本（人工+材料+机械+措施）和酬金（管理+利润+规费+税金+风险））。单列其他费用：技工、普工工日工资，临时时花的摆设、小型灌木上塑料花的布置费用。 

    建设单位技术部门组织编制苗木种植养护标准、验收标准，作为投标文件及合同附件。主要内容包括：地形整理要求、苗木验收标准、苗木种植标准、养护标准（养护两季，苗木成活率指标）；对反季节种植的苗木增加养护费用。苗木成活率加在苗木种植价格或养护价格内。 

    （二）发布招标公告及施工单位资格审核 

    招标单位利用有效媒介发布招标公告，投标单位按照招标公告提交相关资质和业绩证明，经招标单位审核合格发放招标文件。 

    建设单位可以建立施工单位、苗木单位大名单制度，通过不断积累建立长期合作关系，可适当降低成本，减少磨合费用。 

    （三）投标控制价的编制 

    招标控制价的编制一般有建设单位核算部门或招标代理机构负责。控制价编制应结合现场实际，合理组价。 

    为方便快速确定投标控制价，建设单位核算部门应做好限额设计的服务工作，积极测算苗木材料费、种植费、养护费（种植和养护费一般为材料费的20-30%）。总结归纳同类历史做法，价格，形成分区组团。便于迅速组成成本控制价，为新项目服务。 

    （四）过程评审及定标 

    投标单位按照建设单位招标文件、附件的清单和技术标准投标报价。绿化苗木材料供应价与种植养护费分开报价。苗木种植养护供应建议由一家单位，同等价格优先先用种植单位供应。提高苗木成活率、降低种植养护风险费用。 

    评标小组依据投标文件及投标控制价评定施工单位投标价格，经答疑后，初步确定中标候选人名次，由建设单位确定中标单位。 

    （五）合同签订 

    通过评审及定标过程确认中标单位，发中标通知书，签订合同。技术标准和定标清单报价作为合同附件。 

    （六）推广集团（企业）定额 

    在技术标准确定的前提下，由建设单位核算部门组织工程部、技术部、招标代理机构、长期合作施工单位进行定标价分析、测算，初步建立综合单价成本和酬金的集团（企业）定额模板。通过不断地修正，推广到长期合作施工单位实施。对于人工、材料、机械等涨价因素，参照省、市造价管理部门文件及市场协商调整。 

    四、种植养护 

    （一）地形测量及苗木进场验收 

    绿化施工单位在进入施工现场时，会同现场专业工程师对地形进行测量，绿化用地自然地坪与设计地坪相差±30cm以内，按合同施工，在±30cm以外单独计算或由建设单位处理。避免结算争议，合理控制施工土方成本。 

    苗木进场按照设计及技术标准要求进行验收。验收以建设单位现场专业工程师为主，种植养护单位为辅。由于苗木规格对材料价格影响很大，对不符合要求苗木采取退货或降级处理，严格控制材料成本。 

    （二）种植 

    种植工程包括挖坑、槽、假植、修剪，场内苗木搬运、施肥、种植、立支柱、浇水、施工期的维护。凡种植工程所用苗木，均应由承包绿化工程的施工单位负责采购、种植，种植成活率应达到95%以上。如果建设单位自行采购、供应树木，则苗木成活率由双方另行商定。 

    木按设计图示要求的树种、规格、数量并计取相应的损耗率。 

    凡苗圃供应的苗木价包括掘苗费和运费时，施工单位不得再计取掘苗费和场外运输费。种植苗木应根据设计图纸要求进行客土。设计无明确要求而实际土质不良，按种植质量技术要求必须客土，应先办妥签证手续，方可客土。 

    凡绿化工程施工场内建设单位不能提供水源时，按其各类苗木种植相应计取浇水车台班。若在屋面花园上种植，另计垂直运输费用。 

    反季节种植死亡率，保养费用高，建议合理安排工期，合适季节种植。 

    西安市正常种植季节为落叶后至出芽前，具体时间为11月中旬至4月中旬，其余时间为非正常种植季节。非正常种植季节种植发生的费用另行计算。 

    专业园林工程师负责园建和绿化，对苗木设计进行优化，园建与苗木交接更好协调，便于控制成本。 

    （三）养护 

    养护是对栽植的苗木、绿篱等植物进行浇水、施肥、防治病虫害、修剪、除草及维护。现场种植完成后，养护工作随即开始。养护的好坏，从成活率中反应，也直接影响施工单位的结算。 

    （四）验收 

    验收分三部分进行：第一步：种植后验收，对种植的苗木种类、数量、规格进行验收，确定苗木总数，作为种植费用支付依据；第二步：次年的4-5月份，对种植苗木的成活数量做一次清点，确定苗木成活率是否满足技术标准要求，作为第一季养护费用支付依据，对不符合要求的地方做补栽或扣款处理；第三步：第三年的4-5月份，对种植苗木的成活数量做再一次清点，确定苗木成活率是否满足技术标准要求，作为最终结算支付依据；对不符合要求的地方做扣款处理。完成移交。通过以上三步验收，做好结算成本控制。 

    五、建议 

    （一）常用大规格苗木随着城市化的进程加快变得越来越稀缺，有条件的开发企业建立苗木基地，主要将常用大规格、大量使用苗木提前采购，集中养护，减少苗木主材采购成本。 

    （二）设计增加草皮绿化面积，合理利用自然地形，适当减少园建小品，节约成本的同时营造自然和谐氛围。 

    （三）在北方地区施工时灌溉管要考虑冻土深度，少选用不耐冻PVC管有，尽量设计选用钢塑管。避免增加二次维修成本。 

    六、总结 

    通过对绿化工程从规划、设计、招标、施工到日常使用节点进行分析，实行全过程成本控制，使绿化工程达到理想的效果。